Los contratos de arrendamiento o alquiler de local comercial se regulan por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y aunque existen en internet muchos modelos sobre los que nos podemos fijar para el alquiler de nuestro negocio, es importante que tengamos en cuenta una serie de cuestiones en las que “casi siempre” sale el propietario ganando.
1.- Fianza. El propietario siempre nos va a exigir para la celebración del contrato que aportemos una fianza en metálico… pero qué cantidad? Lo normal es que la fianza sea equivalente a dos mensualidades de renta aunque nada impide que el propietario exija una cantidad superior.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local y no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
2.- Duración del contrato. Las partes establecen libremente la duración del contrato de alquiler. Según el tipo de negocio que se trate y de la inversión que se tiene que hacer, el empresario que va a montar su negocio deberá valorar cuanto tiempo necesita para recuperar esa inversión y ganar lo esperado según su plan de viabilidad. Con carácter general, suele establecerse un plazo de 10 años (como mínimo).
3.- Renovación de la duración del contrato. Dado que no sabemos qué pasara de aquí a cuando finalice el contrato, lo más conveniente es que se establezca períodos anuales de renovación una vez concluido el plazo de duración del contrato. Si bien la propiedad intentará fijar renovaciones mensuales, lo más conveniente para la empresa que instala su negocio es que esas renovaciones sean anuales estableciéndose un plazo de preaviso para el caso de no querer renovar para las dos parte de uno o dos meses.
4.- Cesión del contrato y el subarriendo. Si durante la duración del contrato se decide ceder o subarrendar el local donde se desarrolla la actividad, el empresario puede hacerlo sin necesidad de autorización previa de la propiedad, pero deberá comunicárselo en el plazo de un mes desde que se produzca. Aquí, la propiedad casi siempre establece que para proceder a la cesión o subarriendo (i) se necesitará de su autorización expresa y (ii) ella se llevará un % del importe del traspaso o subarriendo. Ambas exigencias, hay que intentar evitarlas.
Hay que tener en cuenta, no obstante, que en estos casos la propiedad tiene derecho a incrementar la renta al que se cede o subarrienda de un 10 % si el subarriendo afecta a una parte de local o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo de todo el local.
5.- Derecho de adquisición preferente. Es el derecho que tiene la empresa para el caso de que la propiedad quiera vender el inmueble de adquirir la propiedad con preferencia respecto del posible comprador y en las mismas condiciones que la propiedad hubiera acordado con dicho comprador.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual la empresa renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.
6.- Indemnización por la extinción del contrato. Si se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del plazo pactado en el contrato y en el inmueble arrendado se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los cinco últimos años, el empresario tendrá derecho a una indemnización que deberá pagar el arrendador, siempre que haya notificado al arrendador con cuatro meses de antelación a la fecha final del contrato su voluntad de renovar el arrendamiento durante al menos cinco años más por una renta de mercado.
Si el empresario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y la propiedad o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, la propiedad siempre señala en el contrato que el empresario renuncia a esta indemnización. Dado que es un derecho del empresario que va a montar su negocio y, con el objeto de llegar a un buen entendimiento con la propiedad, sería una buena solución establecer que se renuncia a la indemnización salvo en el caso de que la propiedad o un tercero desarrolle en el plazo de dos años la misma actividad en el inmueble que él venía desarrollando (dependerá de cada caso).
Si va a alquilar un local para su negocio, como abogados especializados en empresas en Granada podremos ayudarle y asesorarle en qué y cómo debe hacerse ese contrato de arrendamiento y así evitar problemas futuros. Llámenos al 958 093 096 o escríbanos a info@legalego.com.
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