El modelo reclamación gastos hipoteca es un escrito dirigido al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria.

A través de esta reclamación gastos hipoteca se solicita la devolución de los gastos de formalización de hipoteca que no debieron cobrarle.

Los gastos de hipoteca pueden reclamarse tras la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. Esta Sentencia declaró como abusivas las cláusulas del Banco Popular y del BBVA que imponían a los clientes el pago de todos los gastos de formalización de hipotecas. Tras la Sentencia, aún no existe un modelo reclamación gastos hipoteca oficial. Si bien los bancos están facilitando a los clientes su modelo reclamación gastos hipoteca, hay que leer muy bien todo lo que pone por si hay alguna cuestión que nos perjudica.

Asufin (Asociación de Usuarios Financieros) calcula que los 8 millones de afectados por esta causa, podrían provocar un nuevo agujero en la banca de 1.500 millones de euros. La media de gastos de constitución de cada hipoteca es de 3.380 euros, según la OCU (Organización de Usuarios y Consumidores).

Tanto las hipotecas en proceso de amortiguación, como las canceladas, son susceptibles de ser reclamadas. No obstante, recomendamos iniciar el proceso antes de diciembre de 2019, fecha a partir de la cual puede suscribir el plazo de reclamación.

El Tribunal Supremo dictaminó abusiva esta cláusula, no solo por la ausencia de negociación de los gastos por parte de la entidad con el cliente, sino que, más bien, porque es solo el banco o caja quien obtiene beneficio con esta operación, además del asociado al propio préstamo, y por ello quién debe sufragar, al menos, una parte de los gastos.

Las miles de demandas presentadas en los diferentes juzgados del territorio español, se han ido resolviendo de diferentes maneras. Por mencionar algunos ejemplos, unas resoluciones sentencian la devolución total de los gastos por parte de la entidad bancaria, otras, en cambio, mantienen que el pago de impuestos de actos jurídicos le pertenece al prestatario, mientras que la entidad deberá devolver al cliente los gastos de notaría y registro.

Normalmente, la cláusula sobre los gastos hipoteca en las escrituras viene a establecer que: “la parte prestataria se hace cargo de los gastos de hipoteca relacionados con la formalización e inscripción del préstamo hipotecario, el arancel de notarios y registradores y en relación con el impuesto de actos jurídicos documentados.”

Estos gastos deberían haberlos asumido los bancos en su totalidad o, al menos, una parte de ellos, ya que las entidades son las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Así, como concretamente determina el Tribunal Supremo en su Sentencia: “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (…)”.

Es un cláusula abusiva porque contraviene la Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la defensa de Consumidores y Usuarios aplicable en hipotecas anteriores a noviembre de 2007 y el actual artículo 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios aplicable en hipotecas posteriores a noviembre de 2007. En ambos preceptos se considera como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables.

Para el Tribunal Supremo, se trata de de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas.

El modelo reclamación gastos hipoteca debe tener la siguiente estructura:

1. Encabezado diciendo a quién va dirigido el modelo de reclamación de gastos de hipoteca: aquí habrá que identificar al servicio de atención al cliente de la entidad bancaria con la que usted firmó el préstamo hipotecario.

2. Los datos personales de la persona que va a reclamar y un domicilio a efectos de notificaciones.

3. Desarrollo de unos hechos en los que aporte:

–          Los datos de la fecha de la escritura de hipoteca.

–          Trascripción de la cláusula donde viene establecido que usted como parte prestataria se hace cargo de los gastos de la hipoteca.

–          Fundamentación legal sobre la que se basa el modelo reclamación gatos hipoteca.

–          En el modelo reclamación gastos hipoteca, es importante también mencionar la Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de diciembre. Habría que añadir, asimismo,  qué establece como nulas esta cláusula.

–          La cantidad total que le sale a devolver de los gastos de notaría, registro, impuesto modelo 600 y gestión. Para ello, previamente al modelo reclamación gastos hipoteca habrá que recopilar e identificar todas las facturas de la hipoteca.

4. Los documentos debe adjuntar al modelo reclamación gastos hipoteca son:

–            Copia de la factura de notaría.

–            Copia de la factura del registro de la propiedad.

–            Copia de la factura de la gestoría.

–            Copia del Modelo 600 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

5. Al final de los hechos del modelo reclamación gastos hipoteca, requiera al banco de forma extrajudicial y en aras de llegar a un acuerdo para que abone la cantidad a devolver en concepto de gastos de notaría, registro, modelo 600 y gestión.

Una vez que tenga el modelo de reclamación de gastos de hipoteca completado qué debe hacer:

1. Rellene un modelo como este de reclamación de gastos de hipoteca e imprimir dos ejemplares firmados.
2. Diríjase al servicio de atención al cliente del banco, inscriba el original y la copia que esté sellada con la fecha de la recepción.
3. Si no puede conseguir la devolución de las cantidades por la vía extrajudicial, debe acudir a la vía judicial.

En LegaleGo Abogados ya tenemos establecido el modelo reclamación gastos hipoteca para todos nuestros clientes. Escríbanos a info@legalego.com y le realizaremos una propuesta personalizada de asesoramiento.

En LegaleGo abogados Granada y LegaLeGo abogados Jaén, somos especialistas en la resolución de pleitos de reclamación de gastos de hipoteca. Ante este tipo de demandas, nuestros objetivos son:

• Declarar nula la cláusula relativa a los gastos de constitución de hipoteca, en caso de no haber sido negociada, sino impuesta dentro de un contrato tipo.

• Demostrar que es desproporcionada y abusiva, ya que establece que todos los gastos derivados del contrato hipotecario serán sufragados por el prestatario.

• Calcular la cantidad total a reclamar. Todas las hipotecas no son iguales, por ello nosotros contamos con un perito/economista que realiza un cálculo preciso sobre todos los gastos realizados.