Suspensión del pago del alquiler del local por el Coronavirus

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suspensión del pago del alquiler del local

¿Puedo realizar la suspensión del pago del alquier del local durante el estado de alarma?

Muchos empresarios y autónomos con locales de negocio alquilados, se preguntan ahora si, debido a las circunstancias excepcionales en que actualmente vivimos, por la crisis del Covid-19, podría plantearse una posible exoneración del pago de los alquileres del local de negocio, ello basado en la grave situación económica a la que ahora se ven expuestos.

Planteamiento

Lo cierto es que nos encontramos ante una situación sin precedentes, por lo que responder a lo anterior de forma “general” es prácticamente imposible, debiendo en consecuencia plantear una serie de escenarios posibles con sus también posibles respectivas soluciones, teniendo en cuenta que al no existir previsión legal al respecto, deberá estarse al estudio del caso particular. Salvo que el contrato indique lo contrario, todos los contratos de arrendamiento continúan vigentes y deben cumplirse. Sin embargo, nos encontramos ahora ante unas circunstancias excepcionales que pueden, en muchos casos, impedir el cumplimiento del contrato.

Regulación de la suspensión del pago del alquiler del local

Al respecto, y en relación con lo anterior, nuestro Código Civil recoge la “figura” de la fuerza mayor, regulada en el art. 1105 del Código Civil. También, nuestra realidad acuña la cláusula rebus sic stantibus, de creación jurisprudencial, que ante situaciones excepcionales, como las actuales, podría permitir la modificación de las obligaciones del contrato de arrendamiento.

Reponiendo a la pregunta inicial, sobre la posibilidad de “no pagar” las cuotas de alquiler, hemos de diferenciar entre

  • los locales alquilados donde se prestan actividades que no han sido suspendidas por el Real Decreto por el que se declara el estado de alarma y,
  • los locales donde sin embargo sí se ha producido un “parón total” en su actividad debido a la exigencia de cierre derivada del Estado de alarma.

Locales donde se desarrolla una actividad no suspendida

En el primero de los casos planteado, este es, respecto de los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el Real Decreto, no existiría, a priori, ninguna causa de exoneración de la renta mensual puesto que la explotación del mismo depende de la voluntad del arrendatario. Si bien es cierto que debido a las restricciones impuestas al conjunto de la ciudadanía su actividad ha podido disminuir o incluso desaparecer, ello no sería causa suficiente per se para justificar una suspensión del pago de alquiler. Para quienes vieron mermada su facturación en un 75% respecto al anterior semestre, el Gobierno previó prestaciones específicas, tal y como detallamos en nuestra guía sobre medidas extraordinarias.

En cualquier caso, los casos han de ser analizados de forma individualizada. Deberá estudiarse el contrato de arrendamiento por si pudo en su día ser recogida y prevista la posibilidad de re-negociación de las condiciones en circunstancias excepcionales como las actuales.

Locales donde se desarrolla una actividad suspendida

En segundo lugar, respecto de los locales donde se desarrollan actividades que sí han sido suspendidas por el RD 463/2020 la opción de suspensión de pago de la cuota puede ser más factible. Como siempre que hay un contrato que obliga a las partes, será necesario atender a los términos y condiciones que en él se recogen sobre la posibilidad de no abonar las cuotas debido a circunstancias extraordinarias o de fuerza mayor. Si las partes no han convenido nada, será entonces cuando haya que acudir a las distintas figuras legales desarrolladas en nuestra normativa y en nuestra jurisprudencia.

En nuestra normativa se prevén, como en líneas anteriores enunciábamos, ciertas posibilidades o argumentos que justificarían una posible suspensión de la renta. Así, el art. 1554.3 en su apartado a) establece como obligación del arrendador “la de mantener al arrendatario en la posición útil y pacífica de la cosa” lo que actualmente resulta de imposible cumplimiento. Igualmente, y en una línea argumental similar, el Tribunal Supremo entiende que el arrendador debe responder de las perturbaciones causadas por él mismo tanto de hecho como de derecho, así como de las perturbaciones de derecho causadas por terceros. Desde el momento en que la imposibilidad es temporal y el pago de la renta deriva o depende del goce pacífico de la cosa (arts. 1555.1º y 1556 del Código Civil), podría legitimarse la suspensión de la renta durante el tiempo que duren las medidas del estado de alarma.

Fuerza mayor en la suspensión del pago del alquiler del local

Sobre la fuerza mayor, el art. 1105 del Código Civil determina que: “fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”. La emergencia sanitaria actual, que es debida a la expansión del virus Covid-19, podría considerarse un acto de fuerza mayor al tratarse de un suceso imprevisible e inevitable, que se deriva de un origen externo.

En cualquier caso, y al no existir una “regla general” sobre la posibilidad de exoneración del pago durante un período afectado por una “causa de fuerza mayor”, deberá estudiarse caso por caso, de forma individualizada y cautelosa.

En estrecha relación con lo anterior, cabe mencionar la denominada cláusula rebus sic stantibus, que prevé la posibilidad de modificación o adaptación de las condiciones contractuales que se han visto alteradas de forma sobrevenida, pudiendo permitir al arrendador exonerarse del pago de la cuota de alquiler para así aminorar el impacto negativo de un riesgo que no ha podido preverse en el contrato debido a su imprevisibilidad.

Así, cuando estos acontecimientos o circunstancias extraordinarias se generan de forma sobrevenida, tras haberse formalizado el contrato y no son imputables a ninguna de las partes, rompiendo de forma grave el equilibrio de las prestaciones recíprocas, puede resultar de aplicación la referida cláusula, que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales.

La aplicación de esta figura es excepcional, y deben concurrir una serie de requisitos de forma conjunta: alteración extraordinaria, imprevisible e ininmputable de las circunstancias, desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes y no posibilidad de otro remedio “menos gravoso”.

En el caso actual, podría considerarse la pandemia provocada por la expansión del Covid-19 un hecho imprevisible que ocasiona un perjuicio grave a una de las partes y que acarrea la imposibilidad de pago o lo que es lo mismo, el no cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. El Tribunal Supremo, al respecto manifestó en Sentencia de 17 de enero de 2013 que tal figura trata de paliar los efectos de un cambio sustancial en las circunstancias “cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato”, por lo que la aplicación de la cláusula debería permitir paliar la gran desproporción generada en la parte que ha visto obligado el cese de su actividad, siendo en consecuencia posible, la exoneración del pago de las cuotas de alquiler durante el tiempo en el que el local de negocio deba permanecer cerrado.

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