La devolución de los gastos de hipoteca en préstamos ya cancelados

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alicante ha dictado la primera sentencia que obliga a una entidad financiera a la devolución de los gastos de hipoteca que ya estaba cancelada.

La entidad bancaria aceptó reintegrar el dinero y deberá devolver al cliente 603 euros más las correspondientes costas. Dicha cantidad se reclamó por los gastos notariales de constitución e inscripción de la hipoteca a pesar de que la misma finalizara en el año 2012. Es decir, estaba cancelada desde hace cinco años. Hasta ahora los tribunales en sus sentencias se referían únicamente a hipotecas en vigor.

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo, en la Sentencia 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró nulas las cláusulas que obligan a los clientes bancarios a hacerse cargo de los costes derivados de la constitución e inscripción en el registro al considerar que se producía un desequilibrio en la relación contractual. Ya se estableció por el Tribunal Supremo en su Sentencia 550/2000, de 1 de junio, que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula.

La cláusula cuestionada es la siguiente: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

El Tribunal Supremo establece en dicha Sentencia que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación  e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el banco. Pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de ejecución especial.

Por tanto, el hecho de que caiga la totalidad de los gastos sobre el hipotecante, conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante. Desequilibrio que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada y que aparece en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas, como establece el artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

Un tribunal de Oviedo fue el primero en aplicar esta nueva doctrina y obligó a la entidad bancaria a la devolución de los gastos de hipoteca. Desde entonces los Juzgados han recibido miles de reclamaciones.

Si una hipoteca está cancelada pero contiene la cláusula abusiva en la que obliga a la parte prestataria a hacerse cargo de todos los gastos de constitución de hipoteca, ésta cláusula es nula y por tanto, no prescribe el derecho a ser reclamada por el prestatario. Ya que el hecho de que ya se haya pagado el préstamo hipotecario no es razón para no reclamar la devolución de los costes que debían correr a cargo de la entidad bancaria.

Esta nueva sentencia de Alicante abre la puerta a que un número mucho mayor de afectados pueda exigir la devolución de este dinero en relación con hipotecas ya canceladas en los juzgados. En este caso, la entidad deberá devolver los gastos de constitución del préstamo y los de inscripción en el registro pero no se han incluido el coste del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que entre otros casos, se ha logrado recuperar, aunque es un concepto sobre el que hay más discrepancias.

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